Notícia importante para locadores e locatários: recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimento de que é obrigatória a notificação prévia nas ações de despejo imotivadas.
A ação de despejo constitui-se como uma medida processual solicitada pelo locador do imóvel para remoção do locatário. São vários os motivos que podem levar à uma ação de despejo, desde a falta de pagamento do aluguel (denúncia cheia), ou a simples vontade do proprietário em reaver o bem (denúncia vazia). Os requisitos para ação de despejo devem estar de acordo com as previsões vigentes na lei do inquilinato – Lei nº 8.245, de 18.10.1991 –, ao qual se subordina a relação de inquilinato.
Não existe previsão legal expressa para a obrigatoriedade da notificação antecipada ao inquilino sobre o encerramento do contrato de locação por denúncia vazia. Contudo, o entendimento majoritário da jurisprudência é de que, para validar a ação de despejo nesta modalidade, torna-se necessária a notificação prévia.
Em seu voto, a relatora e ministra Nancy Andrighi explica que a jurisprudência do STJ sobre a ação de despejo já apontava, ainda que de forma indireta, para o caráter indispensável do aviso premonitório ao locatário, inclusive utilizando-se dos termos “necessária” e “obrigatória” em tais hipóteses.
No caso das ações de despejo por denúncia vazia, a relatora também mencionou em seu voto o entendimento da doutrina no sentido da necessidade da notificação prévia quando o contrato for com prazo indeterminado. Segundo Andrighi:
“Como corretamente apontado pela doutrina, a necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo.”
A ministra pontuou que a moderna doutrina do direito civil já vem considerando, baseada nos princípios da boa-fé objetiva, no contraditório e na ideia de vedação de surpresa, a necessidade do aviso prévio à uma sanção.
A denúncia vazia significa que o locador não precisa ter qualquer motivo para solicitar o despejo, apenas que o contrato esteja vigente por prazo indeterminado, para a denúncia ao término do contrato ter validade.
Com a fixação do novo entendimento do STJ, o aviso de desocupação prévia se torna obrigatório, mesmo em casos de denúncia vazia. Para que o locador possa utilizar desta prerrogativa nos contratos em vigor por prazo indeterminado, terá que notificar antecipadamente o locatário, concedendo-lhe o prazo mínimo de trinta dias para a desocupação voluntária, antes de ingressar em juízo com a ação de despejo.
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