Imóvel indivisível em copropriedade pode ser leiloado, mas penhora só deve recair sobre cota do devedor. Em sessão recente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que é permitida a alienação integral do imóvel indivisível em copropriedade, garantindo-se ao coproprietário não devedor as proteções previstas pelo Código de Processo Civil (CPC) de 2015, como a preferência na arrematação do bem e a preservação total de seu patrimônio, caso convertido em dinheiro.
No julgamento, o colegiado entendeu que o direito de propriedade deve ser assegurado à parte não devedora. Nas execuções judiciais, para que haja o leilão de imóvel indivisível registrado em regime de copropriedade, a penhora não pode avançar sobre a cota do coproprietário não devedor no processo.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, fez a seguinte ponderação: “Ao coproprietário do bem indivisível até podem ser impostas a extinção do condomínio e a conversão de seu direito real de propriedade pelo equivalente em dinheiro – por uma necessidade de conferir eficiência ao processo executivo –, porém, até que isso ocorra, quando ultimada a alienação judicial, sua parcela do bem deve permanecer livre e desembaraçada”.
A ministra destacou ainda que nos termos do artigo 843 do CPC/2015, é admitida a alienação integral de bem indivisível em qualquer hipótese de propriedade em comum, resguardando-se ao proprietário alheio à execução o equivalente em dinheiro de sua cota na propriedade.
Outros pontos importantes destacados pela relatora são: a garantia do direito de preferência na arrematação conferida pelo CPC ao coproprietário não devedor, e; se não exercer essa prerrogativa, o coproprietário não devedor conserva o seu direito à liquidação da sua cota-parte no valor da avaliação do imóvel – e não mais conforme o preço obtido na alienação judicial, como ocorria no CPC/1973.
A relatora salientou que pelas novas disposições introduzidas pelo CPC/2015, a oposição de embargos de terceiro pelo cônjuge ou coproprietário alheio à execução se tornou desnecessária, tendo em vista que a lei passou a conferir proteção automática ao seu patrimônio:
“É suficiente, de fato, que o coproprietário, cônjuge ou não, seja oportunamente intimado da penhora e da alienação judicial, na forma dos artigos 799, 842 e 889 do código, a fim de que lhe seja oportunizada a manifestação no processo, em respeito aos postulados do devido processo legal e do contraditório”.
Ao proferir o seu voto, a ministra lembrou ainda que o ato de penhora compreende individualização, apreensão e depósito dos bens do devedor e, depois de efetivado, resulta em indisponibilidade sobre os bens afetados à execução. Posto isso, trata-se, enfim, de gravame imposto pela Justiça com o objetivo de realizar, de forma coercitiva, o direito do credor.
Ao reformar a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), e autorizar a alienação judicial do imóvel, a relatora concluiu: “É indubitável que esse gravame judicial não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados”.
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